как определить, является ли жильё доступным?

Пример: один из моих клиентов – ипотечная компания. Открылась в 2006 году и в течение года заработала неплохую сумму денег. В сентябре 2007 года после начала ипотечного кризиса мы проанализировали ситуацию и изменили подход в продажах – по сути, заставили риелтеров увеличить свои контакт-листы в несколько раз. Это дало эффект в конце 2007 и начале 2008 гг., правда, произошла ротация персонала – пассивные брокеры ушли.

Но уже летом этого года стало понятно – что сколько не бейся, лучше не будет. Я голову сломал над маркетинговыми методами, которые могли бы спасти компанию, но ничего не работало. Я предложил собственнику заняться другой деятельностью, пока не поздно.

В общем, компания вовремя ушла с ипотечного рынка и переключилась на другие профессиональные услуги. Ситуация в компании налаживается, хоть и со скрипом. Сейчас я, конечно, понимаю, что надо было начинать сворачивать деятельность еще год назад, дак ведь кто ж знал, что так серьезно будет? Поэтому лучше поздно, чем никогда. А ведь некоторые компании до сих пор бьются на ипотечном рынке. Ловить там в ближайшие пару лет – нечего.

Мораль: (1) рискованно работать на рынках, которые активно раскручиваются государством, (2) рынки, которые живут за счет потребительских кредитов, крайне опасны, (3) иногда лучше побыстрее уйти с рынка на другой, чем мучиться.

Поэтому полностью согласен с Вашим примечанием, что кредиты – это всегда плохо.

2. У тебя у самого доход и платеж по кредиту в одинаковой валюте?

Slik: в конце этого года Процентная ставка была 8.83% (скинутая с 9.63%), а теперь – 6.04%. Цены в центре Сиднея, где я живу, не упали вообще (это же не Америка какая-то. Да и в дорогих районах здесь цены не падают). Плюс – это было очень доступно.

Ответ: конечно могу давать рекомендации, т.к. представляю, что делаю, и живу по своим заповедям.

Судя по прессе, цена за это время у вас упала уже на 10-20% и дна не видно.

Вопрос – как ты можешь давать финансовые рекомендации?

Спасибо.

2. Я не совсем корректно написал, и из-за этого появилась связь между конвертируемостью и падением рублля, что не подразумевалось. Исправлюсь.

3. без комментариев.

4. Речь идёт про доходы. У подавляющего большинства людей доходы не могут расти постоянно. Также приобретение недоступного жилья с надеждой, что оно подорожает, – это серьёзная лотерея.

5. 12%? В рублях? Не смешите мои тапочки. http://realty.lenta.ru/news/2008/12/15/mortage/ А с $200k – новые 3-комнатные квартиры даже в Самаре, где я давно не живу, стоят по $200-250k. Про размер взноса говорить не буду – у всех ситуации разные.

6. Я говорю про недоступное жильё. 4 года назад, возможно, кто-то выиграл. Год назад кто-то, посмотрев на ранее выигравших, влез в кабалу – и проиграл, не рассчитав возможности.

1. “Дело даже не в патриотизме: неуважение к валюте своей страны (если, конечно же, вы не живёте в Зимбабве) может вам сильно выйти боком.”
Если у меня доходы в доларах, то и кредит логично брать в долларах. При чем тут уважение?А вот в украинской статье написано правильно.

2. “(Плюс курс рубля или гривны упал по отношению к мировым валютам, похоронив саму идею конвертируемости UAH или RUB.)”
Ой, да не так уж он и упал. Я помню, доллар стоил и 32-34 рубля, а помню когда стоил около 24. Сейчас 27-28. Ну и что? Фунт вот тоже упал, и никто не бегает с выпученными глазами “ААА фунт не конвертируется!”.
“Похоронив идею конвертируемости” – да, смешно. Прямо с 4-х утра надо занимать очередь перед обменниками, костры жечь. Да никаких проблем нет. Иди да конвертируй.
Это все про рубль, с гривной там просто НБУ мутит, про нее говорить не буду.

3. “Особо тесной стала спайка банков и спекулянтов квартирами. Банки кредитовали перекупщиков, получали быструю прибыль, а цены на рынке недвижимости искусственно увеличивались. ”
Ну здесь прямо откровения Ванги. Да любому идиоту было сразу понятно, что с введением и распространением ипотеки цены полетят вверх.

4. “Наш паровоз вперёд летит, зарплата повышается на ХХ% ежегодно. Десять шагов вперёд и ни шагу назад. Звучит интересно, но совершенно идеалистично. ”
Звучать может как угодно, но так оно и было. Люди, купившие квартиру в кредит 4-5-6 лет назад, платят по кредиту меньше, чем сейчас стоит аренда. Конкретно речь про Питер.

5. “И ничего, что ставка кредита – 20% (чтобы поставить вещи в контекст: это всего лишь означает, что выплата лишь процентов по кредиту в, скажем, $200k, составит $40k в год или $3300+ в месяц).”
А чего не 30% и $1000k? Чего уж мелочиться?
В действительности ставка была процентов так 12, а то и меньше. И брали естественно не 200k$, а на порядок меньше.
Откуда 200k$?
Это значит покупка квартиры в Москве на пиве цены, еще и с нулевым первым взносом. Да, конечно, это показательный вариант. Прям офигенно распространенный.
В реальности-то имели либо какие-то накопления, либо улучшали 2-шку на 3-шку и т.д.

6. “Долги – это всегда плохо. Нужно бояться трёх видов долгов:
На покупку недоступного жилья ”
См. про тех, кто купил 4+ лет назад жилье, раз в 6 дешевле чем оно стоит сейчас. Конечно, невыгодно! Гораздо ж лучше арендовать, платить больше – чем по кредиту и спрашивать у хозяев разрешения прибить вешалку.

В течение года-двух наиболее кредитоустойчивые и обладающие какими-то деньгами смогут купить ту же недвижимость за 20-40% от летних цен. Именно потому, что имеющих такую возможность (и желание — ибо жилье теперь долго не будет супервыгодной инвестицией) будет немного.