Договоримся о терминологии: инвестиции в недвижимость – это не проживание в купленном жилье, а приобретение жилой (а также нежилой) площади с целью сдавать её в аренду и радоваться росту её стоимости. Вчера со знакомым на досуге расписали сценарии инвестиций в недвижимость вот по такому принципу:

• Приобретается несколько (сначала одна, а потом добавляются другие) квартир (их проще сдать) на срок, скажем, пять лет.
• Выплачиваются только проценты по кредиту
• Расчёт идёт на то, что постепенно стоимость жилья и арендная плата растут, и что через 5 лет можно будет продать жильё, заработав на нём свою копеечку.

В расчёты брались следующие предположения:

• Затраты на покупку (не считая собственно стоимости жилья): $3000
• Процентная ставка по кредиту: 4.94%
• Рост арендной платы (ежегодный): 3%
• Прогнозируемый рост стоимости жилья (за 5 лет): 12% (по поводу этого параметра у нас было много споров, т.к. за последние 5 лет жильё выросло в цене на 24%, но я настоял на пессимистическом варианте)
• Стоимость обслуживания жилья (ремонт и т.п.): 5% от арендной платы
• Дополнительные платежи за содержание жилья (strata, council rates, water): $650 в квартал
• Риск неплатежей: 5% от арендной платы
• Занятость помещения: 95%, т.е. в год квартира простаивает без жильца только 52/20 = 2.6 недели или 19 дней.
• Затраты на продажу: 4% от стоимости жилья

Выгодность-невыгодность сравнивается с доходностью от гарантированных инвестиций:

• Банковская ставка по вкладу: 3.9%

Рассмотрим односпальную (т.е. двухкомнатную) квартиру недалеко от транспорта в радиусе 20-25 минут езды от Сити. Стоимость её варьируется от $300k до $350k (зависит от района). Мы решили взять промежуточный вариант: $329k. Арендная ставка составляет от $320 до $400 в неделю (в зависимости от состояния). Мы взяли $380 как ориентир.

Посчитаем параметры, которые не зависят от размера вложений:

• стоимость жилья через 5 лет (appreciation): $329 000 [стоимость жилья] * (1 + 12% [прогнозируемый рост]) = $368 480 или + $39 480.
• количество полученных от сдачи жилья денег за 5 лет: $380 [аренда] * 5 [лет] * 52 [недели в году] * (1 – 5% [процент неплатежей]) * (1 + 3% [рост аренды]) ^ 4 [количество повышений арендной платы] = $100 358.
• Траты (за 5 лет):
  • обслуживание жилья: $100 358 [арендная плата] * 5% [стоимость обслуживания] = $5 018
  • дополнительные платежи: $650 * 4 [квартала] * 5 [лет] = $13 000.
  • стоимость продажи: $368 480 [стоимость жилья через 5 лет] * 4% [комиссия] = $14 739

Так сколько же будем вкладывать? 20% от стоимости жилья или 10% (страховка кредита не требуется, т.к. в том же банке уже есть ещё кредиты на жильё)? Посчитаем (первое значение относится к 20%, а второе – к 10%):

• Выплаты по кредиту (в неделю): $250/$281
  
• Траты (за 5 лет) = выплаты в неделю * 52 [недели] * 5 [лет]:
  • выплаты по кредиту: $65 010 / $73 137
• Прибыль (за 5 лет) = $100 358 [арендная плата] – $5 018 [обслуживание жилья] – $13 000 [дополнительные платежи]  – $3 000 [затраты на покупку] – выплаты по кредиту: $14 330 / $6 204.
• Это даёт норму прибыли в 14%/6% за 5 лет. Не совсем интересно, но посмотрим дальше.
• Те же деньги, положенные на депозит, принесли бы $13 872 / $6 936. Опять безрадостно.
• Но есть свет в конце туннеля: мы почти забыли про рост стоимости жилья. Он составляет $14 739. Для того, чтобы порадоваться росту стоимости жилья, его надо сначала продать:
• Полный доход от жилья за 5 лет: $39 480 [рост стоимости жилья] + прибыль от сдачи жилья в аренду – $368 480 [новая стоимость жилья] * 4% [стоимость продажи] составляет $39 071 / $30 944. Это существенно улучшает ситуацию: данное предприятие существенно выгоднее вложения денег в банк.

Интересно также то, что выгоднее вкладывать дважды по 10% (это принесёт $61 888), нежели 20% сразу ($39 071). Тем не менее, мы понимаем, что “гениальность” подобного инвестирования состоит исключительно в росте стоимости жилья.

Теперь вспомним об одном из Правил Крайнова: не расчитывайте на субсидированные ресурсы. Предположим, что ставка 4.94% продержится недолго, и благодаря Резервному Банку она повысится до, скажем, 6%. Также предположим, что вследствие этого доступность жилья упадёт, и рост будет лишь 10% за 5 лет. Одного этого достаточно, чтобы понять, что овчинка выделки не стоит: возврат инвестиций будет лишь на 1.1%-1.4% выше, чем совершенно безрисковый банковский вклад (ставка по которому также вырастет). Если вы найдёте жильца только на $350 в неделю – вы ещё и потеряете деньги. Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки – читайте их со здоровым скептицизмом.

Хотите привести свои примеры? Оставляйте их в комментариях. Все формулы я дал.

Предыдущие выпуски: 17 – “Обуваем” посетителей нашего ресторана, 16 – Очаровываем инвестора, 15 – Удовлетворяем менеджмент, 14 – Готовимся к маски-шоу, 13 – Когда денег нет – они всё равно есть

Читайте Макса Крайнова: веб-сайт, RSS, Twitter, LinkedIn.