TwitterРисковые инвестиции в недвижимость [Деловой Хозяйке На Заметку #18]
Договоримся о терминологии: инвестиции в недвижимость – это не проживание в купленном жилье, а приобретение жилой (а также нежилой) площади с целью сдавать её в аренду и радоваться росту её стоимости. Вчера со знакомым на досуге расписали сценарии инвестиций в недвижимость вот по такому принципу:
- Приобретается несколько (сначала одна, а потом добавляются другие) квартир (их проще сдать) на срок, скажем, пять лет.
- Выплачиваются только проценты по кредиту
- Расчёт идёт на то, что постепенно стоимость жилья и арендная плата растут, и что через 5 лет можно будет продать жильё, заработав на нём свою копеечку.
В расчёты брались следующие предположения:
- Затраты на покупку (не считая собственно стоимости жилья): $3000
- Процентная ставка по кредиту: 4.94%
- Рост арендной платы (ежегодный): 3%
- Прогнозируемый рост стоимости жилья (за 5 лет): 12% (по поводу этого параметра у нас было много споров, т.к. за последние 5 лет жильё выросло в цене на 24%, но я настоял на пессимистическом варианте)
- Стоимость обслуживания жилья (ремонт и т.п.): 5% от арендной платы
- Дополнительные платежи за содержание жилья (strata, council rates, water): $650 в квартал
- Риск неплатежей: 5% от арендной платы
- Занятость помещения: 95%, т.е. в год квартира простаивает без жильца только 52/20 = 2.6 недели или 19 дней.
- Затраты на продажу: 4% от стоимости жилья
Выгодность-невыгодность сравнивается с доходностью от гарантированных инвестиций:
- Банковская ставка по вкладу: 3.9%
Рассмотрим односпальную (т.е. двухкомнатную) квартиру недалеко от транспорта в радиусе 20-25 минут езды от Сити. Стоимость её варьируется от $300k до $350k (зависит от района). Мы решили взять промежуточный вариант: $329k. Арендная ставка составляет от $320 до $400 в неделю (в зависимости от состояния). Мы взяли $380 как ориентир.
Посчитаем параметры, которые не зависят от размера вложений:
- стоимость жилья через 5 лет (appreciation): $329 000 [стоимость жилья] * (1 + 12% [прогнозируемый рост]) = $368 480 или + $39 480.
- количество полученных от сдачи жилья денег за 5 лет: $380 [аренда] * 5 [лет] * 52 [недели в году] * (1 – 5% [процент неплатежей]) * (1 + 3% [рост аренды]) ^ 4 [количество повышений арендной платы] = $100 358.
- Траты (за 5 лет):
- обслуживание жилья: $100 358 [арендная плата] * 5% [стоимость обслуживания] = $5 018
- дополнительные платежи: $650 * 4 [квартала] * 5 [лет] = $13 000.
- стоимость продажи: $368 480 [стоимость жилья через 5 лет] * 4% [комиссия] = $14 739
Так сколько же будем вкладывать? 20% от стоимости жилья или 10% (страховка кредита не требуется, т.к. в том же банке уже есть ещё кредиты на жильё)? Посчитаем (первое значение относится к 20%, а второе – к 10%):
- Выплаты по кредиту (в неделю): $250/$281
- Траты (за 5 лет) = выплаты в неделю * 52 [недели] * 5 [лет]:
- выплаты по кредиту: $65 010 / $73 137
- Прибыль (за 5 лет) = $100 358 [арендная плата] – $5 018 [обслуживание жилья] – $13 000 [дополнительные платежи] – $3 000 [затраты на покупку] – выплаты по кредиту: $14 330 / $6 204.
- Это даёт норму прибыли в 14%/6% за 5 лет. Не совсем интересно, но посмотрим дальше.
- Те же деньги, положенные на депозит, принесли бы $13 872 / $6 936. Опять безрадостно.
- Но есть свет в конце туннеля: мы почти забыли про рост стоимости жилья. Он составляет $14 739. Для того, чтобы порадоваться росту стоимости жилья, его надо сначала продать:
- Полный доход от жилья за 5 лет: $39 480 [рост стоимости жилья] + прибыль от сдачи жилья в аренду – $368 480 [новая стоимость жилья] * 4% [стоимость продажи] составляет $39 071 / $30 944. Это существенно улучшает ситуацию: данное предприятие существенно выгоднее вложения денег в банк.
Интересно также то, что выгоднее вкладывать дважды по 10% (это принесёт $61 888), нежели 20% сразу ($39 071). Тем не менее, мы понимаем, что “гениальность” подобного инвестирования состоит исключительно в росте стоимости жилья.
Теперь вспомним об одном из Правил Крайнова: не расчитывайте на субсидированные ресурсы. Предположим, что ставка 4.94% продержится недолго, и благодаря Резервному Банку она повысится до, скажем, 6%. Также предположим, что вследствие этого доступность жилья упадёт, и рост будет лишь 10% за 5 лет. Одного этого достаточно, чтобы понять, что овчинка выделки не стоит: возврат инвестиций будет лишь на 1.1%-1.4% выше, чем совершенно безрисковый банковский вклад (ставка по которому также вырастет). Если вы найдёте жильца только на $350 в неделю – вы ещё и потеряете деньги. Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки – читайте их со здоровым скептицизмом.
Хотите привести свои примеры? Оставляйте их в комментариях. Все формулы я дал.
Предыдущие выпуски: 17 – “Обуваем” посетителей нашего ресторана, 16 – Очаровываем инвестора, 15 – Удовлетворяем менеджмент, 14 – Готовимся к маски-шоу, 13 – Когда денег нет – они всё равно есть
Читайте Макса Крайнова: веб-сайт, RSS, Twitter, LinkedIn.
Filed under: Бизнес
Подписаться по Email
А где тут налоги учетны? Как на саму недвижимость так и на полученный от сдачи доход.
Налоги уже позже (к тому же, с умным бухгалтером ты вообще налоги платить не будешь). Тем более, что с банковского вклада их тоже платить надо, поэтому на предпочтительность вариантов они не влияют.
О российской практике: налог на недвижимость в настоящий момент небольшой, но в нем заложен риск. Не первый год планируется переход на обложение от рыночной цены и это может вылиться в 3-5К в год для указанной квартиры. Причем врядли какой бухгалтер отмажет от него, налог по сути безусловный (как и с автомобилем, если ты не ветеран ВОВ). Если проделывать это все от имени юр.лица, там другие заморочки и ставки по кредитам.
Что касается налогов с депозитов, то все намного гуманнее – до какой-то процентной ставки (завязанной на ставку рефинансирования ЦБРФ) налог равен 0 и под это попадают 70-80% депозитов. Но и тут – банк это налоговый агент и этих налогов в кармане просто не будет, вернуть их не представляется возможным.
По теме: инвестиция такая имеет смысл только в период надувания пузыря; и если успел соскочить. У нас многие не успели и теперь 80% инвестиционных квартир в России – неликвид полный, их не продать вообще никак из-за ожиданий потребителя (а он ждет очередного падения цен).
Вдогонку: совершенно незаметно вчера моя ставка по кредиту выросла с 4.94% до 5.04%. Правило Крайнова в действии.
5% – душевно. в Москве сейчас ипотека дешевле 20% годовых в рублях – большая редкость. По автокредитам все крутится вокруг 15%, а небольшие нецелевые кредиты могут запросто за 25-30% переваливать. Риск невозврата просто огромный, вот и ставки.
Какие-либо инвестиции на заемные средства в таких условиях выгодны наверное только в поля с маком/травой
Вывод – надо больше 1 квартиры, тогда прибыль складывается. Это уже приятнее. Но геморроя тоже предостаточно – ведь
У вас разве не просел рынок квартир за последнее время? 24%. В НЗ цены на квартиры в последнее время выросли на минус 25-50%, что впрочем делает идею инвестирования только интереснее.
в России все до сих пор готовы вкладываться в жилье, тк риск кидка со стороны банков(государства) многие помнят. А квартиру вроде как не отберешь.
Нет, у нас цены остались на том же уровне. Где-то даже подросли чуть-чуть: на 4% упали процентные ставки, и жильё стало казаться доступным.
Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки – читайте их со здоровым скептицизмом.
Макс, книги Кийосаки не являются практическим пособием для инвестиций в недвижимость в принципе, о чём автор заявляет сквозь все книги.
Кроме того, он сам приводит примеры, такие же, как и ты. Как он сам делал невыгодные сделки, так как не смог рассчитать всех рисков.
Кроме того, в наших реалиях то, о чём он говорит невозможно. Не те процентные ставки, не те взносы и т.д. и т.п.
И если ты бросишься инвестировать в недвижимость, не учтя риски, то тебе будет очень плохо. Кроме того, у Кийосаки был один большой плюс – человек с огромнейшим опытом, который ему помогал принимать правильные решения. У большинства такого человека нет, так что… Надо делать правильные выводы. И если не знаешь, то не рискуй тем, что жалко будет потерять.
Насколько я помню, идея Киосаки заключалась несколько в другом. Именно покупать и сдавать жилье он ни в коем случае не советовал. Наоборот – предостерегал от этого неразумного шага, т.к. этот вариант подразумевает значительные расходы и риски.
Его идея в двух словах – быть банком. Цепочка такая: Вы покупаете квартиру в кредит. Дале, вы ее перепродаете в рассрочку (кредит) (на этом шаге вы передаете все расходы и риски новому покупателю и вклиниваетесь в цепочку банк-заемщик, что позволяет перераспределять доход банка в свою пользу). После чего выплачиваете кредит выплатами покупателя и из своих доходов. После закрытия кредита вам остается только переписать закладную с банка на себя и получать “дивиденды”.
В такой схеме динамика стоимости цены недвижимости вообще роли не играет. Играет значение лишь ставка кредита и риск невозврата (закрытый закладной на квартиру). Фактически для вас подобная схема – рисковый депозит со ставкой дохода равной ставке кредита в возможностью пополнения.
можно покупать квартиры в НЗ
тем более что тут налогов нету такие жутких на покупку-продажу. но, это уже почти форекс со всеми минусами и плюсами
Сергей: ты забываешь про 2 вещи:
- Кийосаки сыграл на известной всем легенде про то, что на недвижимости можно стабильно зарабатывать даже ленивому. То, что он не даёт конкретный советов, ещё раз его характеризует как поп-писателя.
- Какой у него был человек, который ему давал советы? Богатый папа? Это вымышленный персонаж, в чём Кийосаки вынужден был признаться. Но его фанаты вооружились аргументом “ну и что?”.
Налогов тут тоже немного, если жильё расхожее. Но вы в 3 часах лёта находитесь, поэтому тяжко. Хотя спасибо за идею всё равно.
4% – это комиссия агенту за продажу. Бывает и больше, разумеется.
Это не то, о чём писал К. Он писал про перепродажу, но в течение времени. Хотя этого клоуна я читал 6 лет назад, поэтому мог что-то подзабыть, но вряд ли я мог бы забыть про совет о спекуляциях. Скорее всего, “грамотный” переводчик трудов “мастера” постарался.
Я его читал 2 года назад и отлично помню историю из “бпбп”, где он рассказывает о том, как собирался и практически уже стал рантье, но в последний момент его наставник привел ему выкладки, аналогичные вашим и показал “другой путь”. В результате К. помчался к риелтеру все отменять, перезаключать, и искать новых покупателей.
Про спекуляции он постоянно твердит “доход создается не в момент продажи, а в момент покупки”. Т.е. акцент делается не на том, чтобы навариться на росте рынка, а на том, чтобы что-то где-то ухватить ниже рынка и слить по “рыночной” стоимости. Риск просадки рынка в будущем и К. считал слишком высоким.
Ну, Макс, я вынужден признать, что DemoN_nn прав
Относительно совета о спекуляциях – да, советы были, НО, если только у тебя есть доступ к инструментам, которые могут позволить себе этим заниматься. У него они были.
Да и кроме того, Макс, Роберт не советует никому заниматься недвижимостью и говорит об этом прямо. Он просто приводит некоторые примеры для аналогий из своей жизни.
А вот то, о чём он говорит прямо – “Постройте бизнес вокруг своей страсти”
И я с этим полностью согласен.
ЗЫ: Мне кажется, что ты предубеждён против него
Я не говорю о том, что он панацея, но заставляет о многих вещах задуматься 
Он писал про покупку недвижимости по ценам ниже рыночных и приводил примеры, когда он сбрасывал цену на 20%+. В нормальном обществе
за это дают в мордупродавец разворачивается и уходит, т.к. покупатель неадекватен.Сергей: почитай мою любимую статью: http://www.johntreed.com/Kiyosaki.html
Не надо рассматривать шарлатана К как специалиста. Мотивирует он неплохо, но не дай бог воспринимать его советы серьёзно.
Про создание бизнеса вокруг страсти читай тут: http://www.kraynov.com/2007/04/01/lifestyle-business/ и тут: http://www.kraynov.com/2007/04/05/retirement/
В нормальном обществе
Макс, а что такое нормальное общество? Есть понятие рынок – объект стоит ровно столько, сколько за него готовы заплатить.
Ты считаешь, что продавец поставит адекватную цену? Я не думаю, чаще всего цену завышают. Для примера: однокомнатная квартира в Киеве стоила год назад 120К долларов, сейчас такая же стоит 50К. Это нормальное общество ставит такие цены? В Берлине квартире дешевле были. Германию и Украину думаю сравнивать не стоит вообще.
Так что если продавец завышает цену изначально, то я не хочу быть тем дураком, который заплатит ему. А у нас именно поэтому и взлетел рынок недвижимости. На самом деле не было никаких причин для роста цен, что сейчас и доказывает их такой жёсткий обвал.
Так что по моему мнению
за такое давать в морду иразворачиваться должен покупатель, из которого хотят сделать дурака.Кроме того, не вижу никаких причин бить морду человеку, который потратил усилия для того, чтобы проникнуть в те места, где можно покупать что-то дешевле, чем обычно. Он ведь покупал и продавал очень часто залоговые дома. Ну и что в этом плохого? Если ты нагрёб кредитов и не смог выплатить их, так как сожрал в 2 раза больше, чем произвёл, то это исключительно твои проблемы.
Кстати, если следовать такой логике, то всех дистрибьюторов нужно придушить и избить, так как они покупают дешевле, а продают дороже. И тоже самое нужно сделать с большими супермаркетами.
Так что я не соглашусь с тобой в данном аспекте, так как он не несёт в себе никакого нарушения морали. Если ты можешь реализовать возможность какую-то, а другой – не может, то это совершенно не причина бить тебе морду.
Есть такая народная пословица: “на рынке два дурака – один покупает, другой продает”.
Заработок выше инфляции на росте рынка – поиск покупающих дураков.
Заработок на покупках ниже рынка – поиск продающих дураков.
В чем между вами разница?
В том, что на рынке не должно быть дураков на постоянной основе.
Сергей: я не говорю, что Украина – это нормальное общество. По крайней мере, с точки зрения цен на жильё. В нормальном обществе продавец ставит цену на 5-8% выше, т.к. знает, что будет торг. Он не ожидает того, что с 500к сбросят 100к. У меня знакомый – известный мастер торга – купил дом, продающийся за 770к, за 710к. Выторговал он скидку? Безусловно. 20%? Нет, всего лишь 8%. Покупать что-то в российских или украинских реалиях – это издевательство над психикой.
Про продажу дороже – нет, я не против самой идеи. Просто есть большая разница между покупкой жилья за 100к и продажей его за 130к и между покупкой жвачки за 1 доллар и продажи её за 2 доллара.
Макс, спасибо, что выделил время на поиск этих статей.
И вот, что я тебе скажу: я тебя очень уважаю как человека, который чего-то достиг и считаю, что ты вправе давать советы
Но я хотел бы тебе сказать, что я довольно критически отношусь к тому, что написал Кийосаки и нормально отфильтровал его писанину, сам найдя бредовые расчёты процентов и т.д.
Но, как я уже говорил, я не читал его книгу, как практическое руководство к действиям на рынке недвижимости (я этим вообще не планирую заниматься. пока по крайней мере)
У меня есть кое-какой опыт в финансовой сфере и я более-менее могу оценить какие издержки могут возникнуть. Так что его книга это не практические рекомендации к действию, а просто текст, который рассказывает тебе о том, что ты ЧЕГО-ТО можешь достичь, если будешь что-то делать. И НЕ БОЛЕЕ.
Что же до бизнеса вокруг страсти… Ты согласен, что всё зависит от того, как он задумывается изначально? Открывать булочный магазин или строить компанию, которая будет работать в нескольких странах, это совершенно разные вещи. Но обе они могут быть построены вокруг страсти. Если человеку очень нравится строить что-то, созидать и доводить до конца свои начинания, извлекая из этого выгоду, то почему это нельзя назвать бизнесом построенным вокруг страсти? Именно такую “страсть” я и имел в виду.
У кого-то хорошо получается управлять огромными компаниями, а у кого-то получается хорошо жарить блинчики
Ну, Макс, если кто-то может сбросить 20% от первоначальной цены, то таким людям просто очень повезло с талантами. Не могу понять, почему своего друга ты считаешь мастером торга из-за 8%, а человека, который может скинуть 20%, ты считаешь не гением торга, а тем, кому надо в морду дать.
Я могу тебе сказать опять-таки, что владельцам всех крупных магазинов надо давать в морду, потому что там наценки достигают не 20% и не 30%, а поболее. Также компании Adidas нужно набить морду. Объясню за что. Сотрудники компании имеют 30% скидку НА ВСЕ позиции в магазинах, даже на те, которые продаются со скидкой в 70%. Так вот компания имеет прибыль даже в тех случаях, когда сотрудники покупают товары прибавляя к скидке 70% ещё свои 30%, какая в итоге скидка получается? Правильно, 80%. Так какая же изначально наценка на товары?
Относительно случая со жвачкой. Ты считал сколько покупается жвачек каждый день и сколько покупается домов?:) Кто-то делает деньги на обороте, кто-то нет.
К сожалению, они были есть и будут везде и на постоянной основе
Offtopic: Макс, предлагаю популяризировать термин “неосторожное обращение с баблом”.
Может напишешь заметку по этому поводу?:)
Ох, как тут раскритиковали все Кийосаки, хотя я больше чем уверен, что все оставившие коменты здесь, меняли свое мировоззрение на его книгах.
Его советы не только можно, но и нужно воспринимать, как руководство к действию! А советов он дает в своих книгах великое множество. Единственное с чем соглашусь, что они не все одинаково полезны.
По поводу недвижимости и процентных ставок в России, могу сказать о том, что есть масса интересных предложений для инвестиций в недвижимость. Лично я, участвуя в государственной программе Жилье для молодых купил квартиру в ипотеку под 5% годовых. Через два года, я оформил налоговый вычет и вложил его в финансовые инструменты, которые компенсируют мне издержки с выплатой процентов по кредиту!
Я рассчитываю на 0% по кредиту в итоге…
гениально, спасибо, кинул ссылку друзьям-любителям кийосаки )
Неплохо
Сергей: я не верю, что ты не понимаешь разницу между завышенной ценой и торговой наценкой.(
Max,
А как на счет Capital Gains Tax после продажи ????
Понятно, что они есть, но их можно оффсетить относительно убытков в капитале. Я бережно храню свои убытки
“Он писал про покупку недвижимости по ценам ниже рыночных и приводил примеры, когда он сбрасывал цену на 20%+. В нормальном обществе продавец разворачивается и уходит, т.к. покупатель неадекватен.”
Нет. Если у продавца есть причины продать недвижимость на 20% ниже, он это сделает. Если поближе ознакомиться с предметом (а это не мотивационные книжки Киосаки), то в процессе зарабатывания денег на недвижимости есть два важных момента: покупка и продажа. Ни то, ни другое, в случае разумного подхода к делу, не имеет ничего общего с описанными в статье выкладками.
Я не уверен, сработают ли эти схемы в случае с квартирами, но с домами — да, реально покупать дома по значительно заниженным ценам, реально искуственно увеличивать продажную цену и реально зарабатывать дополнительные деньги на конечном покупателе.
Ключевые слова: disstressed property (покупка); forced appreciation (увеличение стоимости); seller financing и lease options (продажа).
Согласен про distressed properties и т.п. Но не знаю, как у вас в Штатах, а у нас тут со стороны к ним просто так не подберёшься (по крайней мере, я не знаю, как). В статье действительно ничего не писалось про это.
Well, to say the thruth, Kiyosaky wasn’t talking about AU, was he?
PS. Sorry, dont have russian keyboard right now.
Нет, не писал про Австралию. Да и про Россию тоже не писал.
А ты в клане про-Кийосаки, что ли?
Ты прав, я её понимаю, но её не понимают люди, которые продают квартиры накидывая сверху неизвестно сколько
Но в конечном случае для покупателя всё равно как это назвать, так как платить всё равно придётся ему. Чем отличается Кийосаки с его покупкой квартир по ценам ниже рыночных и продажа их по рыночным, от супермаркетов, которые делают ТОЖЕ самое.
Квартира точно такой же товар.
Коллеги, я предлагаю закрыть тему про Кийосаки и его примеры о покупке недвижимости, сделав вывод, что можно всё это делать при условии, что у тебя есть мозги и доступ к инструментам, которые позволяют это сделать с извлечением выгоды.
Что скажете?
320к за двушку? С ума посходили?)
В Европе таких и цен нет, а жить там все же куда приятнее.
я не прочитал ни одной книги Кийосаки и вроде бы чего то там достигаю, а знаю многих, которые прочитали все его книги, играли в его игру КэшФлоу и ничего в этом мире еще не сделали… а у вас есть примеры людей, которые прочитав Кийосаки, применяя его правила, например в сфере недвижимости, достигли хоть чего то?
Макс, по большому счёту с квартирами всё верно. Так расчитывается точка безубыточности.
Существуют много трюков с квартирами, для увеличения (уменьшения) стоимости. Самые простые (и заезженые):
- Покупка “банковских” квартир Сегодня снова это актуально.
- Ремонт квартиры и мебелировка, с переводом на большую арендную плату.
- Покупку большей площади и разбивку на меньшие квартиры-студии.
- Опции на достройку верхних этажей.
Сдача в аренду, тоже бизнесс и там тоже работает закон: чем интереснее схему придумаешь (основываясь на СВОЁМ опыте) тем больше заработаешь. В общем, нужна фантазия, на чём заработать.
Антон, некоторым людям необходим толчок.
Если они его находят и начинают после этого действовать, то это одно дело. Если же они читают такую литературу просто так и ничего не делают, то уж извините. Вопрос не в плохой литературе, а в отсутствии желания делать выводы и совершать действия.
Те, кто просто читает и не делает никаких выводов, могут хоть до скончания века в CashFlow играть.
Так что дело в людях прежде всего.
возможно не каждому дано быть бизнесменом, управлять и командовать… а толчок да, нужен, думаю жизнь толкает (чаще всего), а не книги.
Когда жизнь толкает, то часто бывает позно. Такая литература может подтолкнуть раньше, как опыт показывает
Макс, я считаю, что Кийосаки пишет отличную мотивационную литературу. Конкретные рецепты заработка на недвижимости находятся в других местах.
Я, было, хотел проехаться по твоим выводам насчёт его книг, но мне формулировка понравилась – “Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки – читайте их со здоровым скептицизмом.” YMMV как всегда, как всегда…
Кстати, обрати внимание как Павел расписал о способах force appreciation для квартир. Креативно!
Сергей, книга не может подтолкнуть человека к открытию бизнеса (полностью изменить жизнь), так или иначе подталкивает жизнь, книга может быть только катализатором, но точно не кийосаки (мое мнение)
Книга не может изменить жизнь? Не согласен
Некоторые факты, которые описаны в книгах могут менять парадигму, что приводит к изменению жизни.
Относительно Кийосаки – он может быть катализатором, поверьте. Я знаю не один случай.
ок, книга может изменить, про Кийосаки – имею просто обратные примеры, коей
мнение принято 
По “банковским” квартирам:
Списки выставленых на аукцыон/продажу квартир находятся у судебных исполнителей (приставов), отделов банков, которые занимаются ипотекой (долговых отделах) или у фирм, специализирующихся на продажах отторжённого у должников имущества.
Когда только начинал, то запомнил урок:
Хочешь купить дёшево – ищи того, кто хочет продать и предложи ЧУТЬ более высокую цену, чем готовы КУПИТЬ на рынке. (например перепродавцы, ломбарды итд )
“неосторожное обращение с баблом”.
Классная фраза.
И сайт классный. Ошибка в уреэле на одну букву, а какой результат!
Ожидал что откроется Димы Давыдова (калиненградского блогера) , а нет. Надо взять на вооружение.
Макс! Можешь сотри мой пост, если надо.
Не поняв. Цена продажи больше цены покупки – разница облагается CGT. На какой-такой капитал это можно списать??? Разве самому пожить в той квартире 12 месяцев перед продажей.
У многих компаний (особенно у тех, кто вкладывал в фондовый рыок) есть capital losses, которые сделают offset. Да и 22.5% CGT не так сильно пугают (держим-то квартиру больше 12 месяцев)
5% по ипотеке…
Интересно, если бы в России были такие проценты, сколько бы стоила однокомнатная хрущевка в Москве?
2 миллиона долларов или все-таки 10 миллионов?
А почему срок эксплуатации равен сроку кредита?
Если сдавать подольше то и выгода будет повеселее.
Понятно что добавятся издержки на ремонт, и тем не менее…
Срок эксплуатации меньше срока кредита. Речь шла про фиксацию прибыли через 5 лет.