Рисковые инвестиции в недвижимость [Деловой Хозяйке На Заметку #18]

Договоримся о терминологии: инвестиции в недвижимость — это не проживание в купленном жилье, а приобретение жилой (а также нежилой) площади с целью сдавать её в аренду и радоваться росту её стоимости. Вчера со знакомым на досуге расписали сценарии инвестиций в недвижимость вот по такому принципу:

  • Приобретается несколько (сначала одна, а потом добавляются другие) квартир (их проще сдать) на срок, скажем, пять лет.
  • Выплачиваются только проценты по кредиту
  • Расчёт идёт на то, что постепенно стоимость жилья и арендная плата растут, и что через 5 лет можно будет продать жильё, заработав на нём свою копеечку.

В расчёты брались следующие предположения:

  • Затраты на покупку (не считая собственно стоимости жилья): $3000
  • Процентная ставка по кредиту: 4.94%
  • Рост арендной платы (ежегодный): 3%
  • Прогнозируемый рост стоимости жилья (за 5 лет): 12% (по поводу этого параметра у нас было много споров, т.к. за последние 5 лет жильё выросло в цене на 24%, но я настоял на пессимистическом варианте)
  • Стоимость обслуживания жилья (ремонт и т.п.): 5% от арендной платы
  • Дополнительные платежи за содержание жилья (strata, council rates, water): $650 в квартал
  • Риск неплатежей: 5% от арендной платы
  • Занятость помещения: 95%, т.е. в год квартира простаивает без жильца только 52/20 = 2.6 недели или 19 дней.
  • Затраты на продажу: 4% от стоимости жилья

Выгодность-невыгодность сравнивается с доходностью от гарантированных инвестиций:

  • Банковская ставка по вкладу: 3.9%

Рассмотрим односпальную (т.е. двухкомнатную) квартиру недалеко от транспорта в радиусе 20-25 минут езды от Сити. Стоимость её варьируется от $300k до $350k (зависит от района). Мы решили взять промежуточный вариант: $329k. Арендная ставка составляет от $320 до $400 в неделю (в зависимости от состояния). Мы взяли $380 как ориентир.

Посчитаем параметры, которые не зависят от размера вложений:

  • стоимость жилья через 5 лет (appreciation): $329 000 [стоимость жилья] * (1 + 12% [прогнозируемый рост]) = $368 480 или + $39 480.
  • количество полученных от сдачи жилья денег за 5 лет: $380 [аренда] * 5 [лет] * 52 [недели в году] * (1 — 5% [процент неплатежей]) * (1 + 3% [рост аренды]) ^ 4 [количество повышений арендной платы] = $100 358.
  • Траты (за 5 лет):
    • обслуживание жилья: $100 358 [арендная плата] * 5% [стоимость обслуживания] = $5 018
    • дополнительные платежи: $650 * 4 [квартала] * 5 [лет] = $13 000.
    • стоимость продажи: $368 480 [стоимость жилья через 5 лет] * 4% [комиссия] = $14 739

Так сколько же будем вкладывать? 20% от стоимости жилья или 10% (страховка кредита не требуется, т.к. в том же банке уже есть ещё кредиты на жильё)? Посчитаем (первое значение относится к 20%, а второе — к 10%):

  • Выплаты по кредиту (в неделю): $250/$281
  • Траты (за 5 лет) = выплаты в неделю * 52 [недели] * 5 [лет]:
    • выплаты по кредиту: $65 010 / $73 137
  • Прибыль (за 5 лет) = $100 358 [арендная плата] — $5 018 [обслуживание жилья] — $13 000 [дополнительные платежи]  — $3 000 [затраты на покупку] — выплаты по кредиту: $14 330 / $6 204.
  • Это даёт норму прибыли в 14%/6% за 5 лет. Не совсем интересно, но посмотрим дальше.
  • Те же деньги, положенные на депозит, принесли бы $13 872 / $6 936. Опять безрадостно.
  • Но есть свет в конце туннеля: мы почти забыли про рост стоимости жилья. Он составляет $14 739. Для того, чтобы порадоваться росту стоимости жилья, его надо сначала продать:
  • Полный доход от жилья за 5 лет: $39 480 [рост стоимости жилья] + прибыль от сдачи жилья в аренду — $368 480 [новая стоимость жилья] * 4% [стоимость продажи] составляет $39 071 / $30 944. Это существенно улучшает ситуацию: данное предприятие существенно выгоднее вложения денег в банк.

Интересно также то, что выгоднее вкладывать дважды по 10% (это принесёт $61 888), нежели 20% сразу ($39 071). Тем не менее, мы понимаем, что «гениальность» подобного инвестирования состоит исключительно в росте стоимости жилья.

Теперь вспомним об одном из Правил Крайнова: не расчитывайте на субсидированные ресурсы. Предположим, что ставка 4.94% продержится недолго, и благодаря Резервному Банку она повысится до, скажем, 6%. Также предположим, что вследствие этого доступность жилья упадёт, и рост будет лишь 10% за 5 лет. Одного этого достаточно, чтобы понять, что овчинка выделки не стоит: возврат инвестиций будет лишь на 1.1%1.4% выше, чем совершенно безрисковый банковский вклад (ставка по которому также вырастет). Если вы найдёте жильца только на $350 в неделю — вы ещё и потеряете деньги. Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки — читайте их со здоровым скептицизмом.

Хотите привести свои примеры? Оставляйте их в комментариях. Все формулы я дал.

Предыдущие выпуски: 17 — «Обуваем» посетителей нашего ресторана, 16 — Очаровываем инвестора, 15 — Удовлетворяем менеджмент, 14 — Готовимся к маски-шоу, 13 — Когда денег нет — они всё равно есть

Читайте Макса Крайнова: веб-сайт, RSS, Twitter, LinkedIn.

Подписаться по Email

57 комментариев to “Рисковые инвестиции в недвижимость [Деловой Хозяйке На Заметку #18]”

  1. А где тут налоги учетны? Как на саму недвижимость так и на полученный от сдачи доход.

  2. Налоги уже позже (к тому же, с умным бухгалтером ты вообще налоги платить не будешь). Тем более, что с банковского вклада их тоже платить надо, поэтому на предпочтительность вариантов они не влияют.

  3. О российской практике: налог на недвижимость в настоящий момент небольшой, но в нем заложен риск. Не первый год планируется переход на обложение от рыночной цены и это может вылиться в 3-5К в год для указанной квартиры. Причем врядли какой бухгалтер отмажет от него, налог по сути безусловный (как и с автомобилем, если ты не ветеран ВОВ). Если проделывать это все от имени юр.лица, там другие заморочки и ставки по кредитам.
    Что касается налогов с депозитов, то все намного гуманнее — до какой-то процентной ставки (завязанной на ставку рефинансирования ЦБРФ) налог равен 0 и под это попадают 70-80% депозитов. Но и тут — банк это налоговый агент и этих налогов в кармане просто не будет, вернуть их не представляется возможным.

    По теме: инвестиция такая имеет смысл только в период надувания пузыря; и если успел соскочить. У нас многие не успели и теперь 80% инвестиционных квартир в России — неликвид полный, их не продать вообще никак из-за ожиданий потребителя (а он ждет очередного падения цен).

  4. Вдогонку: совершенно незаметно вчера моя ставка по кредиту выросла с 4.94% до 5.04%. Правило Крайнова в действии.

  5. 5% — душевно. в Москве сейчас ипотека дешевле 20% годовых в рублях — большая редкость. По автокредитам все крутится вокруг 15%, а небольшие нецелевые кредиты могут запросто за 25-30% переваливать. Риск невозврата просто огромный, вот и ставки.
    Какие-либо инвестиции на заемные средства в таких условиях выгодны наверное только в поля с маком/травой 🙁

  6. Вывод — надо больше 1 квартиры, тогда прибыль складывается. Это уже приятнее. Но геморроя тоже предостаточно — ведь

  7. У вас разве не просел рынок квартир за последнее время? 24%. В НЗ цены на квартиры в последнее время выросли на минус 25-50%, что впрочем делает идею инвестирования только интереснее.

  8. Нет, у нас цены остались на том же уровне. Где-то даже подросли чуть-чуть: на 4% упали процентные ставки, и жильё стало казаться доступным.

  9. можно покупать квартиры в НЗ 🙂 тем более что тут налогов нету такие жутких на покупку-продажу. но, это уже почти форекс со всеми минусами и плюсами

  10. Налогов тут тоже немного, если жильё расхожее. Но вы в 3 часах лёта находитесь, поэтому тяжко. Хотя спасибо за идею всё равно.
    4% — это комиссия агенту за продажу. Бывает и больше, разумеется.

  11. в России все до сих пор готовы вкладываться в жилье, тк риск кидка со стороны банков(государства) многие помнят. А квартиру вроде как не отберешь.

  12. Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки — читайте их со здоровым скептицизмом.
    Макс, книги Кийосаки не являются практическим пособием для инвестиций в недвижимость в принципе, о чём автор заявляет сквозь все книги.
    Кроме того, он сам приводит примеры, такие же, как и ты. Как он сам делал невыгодные сделки, так как не смог рассчитать всех рисков.

    Кроме того, в наших реалиях то, о чём он говорит невозможно. Не те процентные ставки, не те взносы и т.д. и т.п.

    И если ты бросишься инвестировать в недвижимость, не учтя риски, то тебе будет очень плохо. Кроме того, у Кийосаки был один большой плюс — человек с огромнейшим опытом, который ему помогал принимать правильные решения. У большинства такого человека нет, так что… Надо делать правильные выводы. И если не знаешь, то не рискуй тем, что жалко будет потерять.

  13. Сергей: ты забываешь про 2 вещи:
    — Кийосаки сыграл на известной всем легенде про то, что на недвижимости можно стабильно зарабатывать даже ленивому. То, что он не даёт конкретный советов, ещё раз его характеризует как поп-писателя.
    — Какой у него был человек, который ему давал советы? Богатый папа? Это вымышленный персонаж, в чём Кийосаки вынужден был признаться. Но его фанаты вооружились аргументом «ну и что?».

  14. Насколько я помню, идея Киосаки заключалась несколько в другом. Именно покупать и сдавать жилье он ни в коем случае не советовал. Наоборот — предостерегал от этого неразумного шага, т.к. этот вариант подразумевает значительные расходы и риски.
    Его идея в двух словах — быть банком. Цепочка такая: Вы покупаете квартиру в кредит. Дале, вы ее перепродаете в рассрочку (кредит) (на этом шаге вы передаете все расходы и риски новому покупателю и вклиниваетесь в цепочку банк-заемщик, что позволяет перераспределять доход банка в свою пользу). После чего выплачиваете кредит выплатами покупателя и из своих доходов. После закрытия кредита вам остается только переписать закладную с банка на себя и получать «дивиденды».

    В такой схеме динамика стоимости цены недвижимости вообще роли не играет. Играет значение лишь ставка кредита и риск невозврата (закрытый закладной на квартиру). Фактически для вас подобная схема — рисковый депозит со ставкой дохода равной ставке кредита в возможностью пополнения.

  15. Это не то, о чём писал К. Он писал про перепродажу, но в течение времени. Хотя этого клоуна я читал 6 лет назад, поэтому мог что-то подзабыть, но вряд ли я мог бы забыть про совет о спекуляциях. Скорее всего, «грамотный» переводчик трудов «мастера» постарался.

  16. Я его читал 2 года назад и отлично помню историю из «бпбп», где он рассказывает о том, как собирался и практически уже стал рантье, но в последний момент его наставник привел ему выкладки, аналогичные вашим и показал «другой путь». В результате К. помчался к риелтеру все отменять, перезаключать, и искать новых покупателей.

    Про спекуляции он постоянно твердит «доход создается не в момент продажи, а в момент покупки». Т.е. акцент делается не на том, чтобы навариться на росте рынка, а на том, чтобы что-то где-то ухватить ниже рынка и слить по «рыночной» стоимости. Риск просадки рынка в будущем и К. считал слишком высоким.

  17. Он писал про покупку недвижимости по ценам ниже рыночных и приводил примеры, когда он сбрасывал цену на 20%+. В нормальном обществе за это дают в морду продавец разворачивается и уходит, т.к. покупатель неадекватен.

  18. Есть такая народная пословица: «на рынке два дурака — один покупает, другой продает».
    Заработок выше инфляции на росте рынка — поиск покупающих дураков.
    Заработок на покупках ниже рынка — поиск продающих дураков.

    В чем между вами разница?

  19. В том, что на рынке не должно быть дураков на постоянной основе.

  20. К сожалению, они были есть и будут везде и на постоянной основе 🙂

  21. Ну, Макс, я вынужден признать, что DemoN_nn прав 🙂

    Относительно совета о спекуляциях — да, советы были, НО, если только у тебя есть доступ к инструментам, которые могут позволить себе этим заниматься. У него они были.

    Да и кроме того, Макс, Роберт не советует никому заниматься недвижимостью и говорит об этом прямо. Он просто приводит некоторые примеры для аналогий из своей жизни.

    А вот то, о чём он говорит прямо — «Постройте бизнес вокруг своей страсти» 😉 И я с этим полностью согласен.

    ЗЫ: Мне кажется, что ты предубеждён против него 🙂 Я не говорю о том, что он панацея, но заставляет о многих вещах задуматься 🙂

  22. Сергей: почитай мою любимую статью: http://www.johntreed.com/Kiyosaki.html
    Не надо рассматривать шарлатана К как специалиста. Мотивирует он неплохо, но не дай бог воспринимать его советы серьёзно.

    Про создание бизнеса вокруг страсти читай тут: http://www.kraynov.com/2007/04/01/lifestyle-business/ и тут: http://www.kraynov.com/2007/04/05/retirement/

  23. Макс, спасибо, что выделил время на поиск этих статей.
    И вот, что я тебе скажу: я тебя очень уважаю как человека, который чего-то достиг и считаю, что ты вправе давать советы 🙂

    Но я хотел бы тебе сказать, что я довольно критически отношусь к тому, что написал Кийосаки и нормально отфильтровал его писанину, сам найдя бредовые расчёты процентов и т.д.

    Но, как я уже говорил, я не читал его книгу, как практическое руководство к действиям на рынке недвижимости (я этим вообще не планирую заниматься. пока по крайней мере) 🙂
    У меня есть кое-какой опыт в финансовой сфере и я более-менее могу оценить какие издержки могут возникнуть. Так что его книга это не практические рекомендации к действию, а просто текст, который рассказывает тебе о том, что ты ЧЕГО-ТО можешь достичь, если будешь что-то делать. И НЕ БОЛЕЕ.

    Что же до бизнеса вокруг страсти… Ты согласен, что всё зависит от того, как он задумывается изначально? Открывать булочный магазин или строить компанию, которая будет работать в нескольких странах, это совершенно разные вещи. Но обе они могут быть построены вокруг страсти. Если человеку очень нравится строить что-то, созидать и доводить до конца свои начинания, извлекая из этого выгоду, то почему это нельзя назвать бизнесом построенным вокруг страсти? Именно такую «страсть» я и имел в виду.
    У кого-то хорошо получается управлять огромными компаниями, а у кого-то получается хорошо жарить блинчики 🙂

  24. В нормальном обществе
    Макс, а что такое нормальное общество? Есть понятие рынок — объект стоит ровно столько, сколько за него готовы заплатить.
    Ты считаешь, что продавец поставит адекватную цену? Я не думаю, чаще всего цену завышают. Для примера: однокомнатная квартира в Киеве стоила год назад 120К долларов, сейчас такая же стоит 50К. Это нормальное общество ставит такие цены? В Берлине квартире дешевле были. Германию и Украину думаю сравнивать не стоит вообще.

    Так что если продавец завышает цену изначально, то я не хочу быть тем дураком, который заплатит ему. А у нас именно поэтому и взлетел рынок недвижимости. На самом деле не было никаких причин для роста цен, что сейчас и доказывает их такой жёсткий обвал.

    Так что по моему мнению за такое давать в морду и разворачиваться должен покупатель, из которого хотят сделать дурака.

    Кроме того, не вижу никаких причин бить морду человеку, который потратил усилия для того, чтобы проникнуть в те места, где можно покупать что-то дешевле, чем обычно. Он ведь покупал и продавал очень часто залоговые дома. Ну и что в этом плохого? Если ты нагрёб кредитов и не смог выплатить их, так как сожрал в 2 раза больше, чем произвёл, то это исключительно твои проблемы.
    Кстати, если следовать такой логике, то всех дистрибьюторов нужно придушить и избить, так как они покупают дешевле, а продают дороже. И тоже самое нужно сделать с большими супермаркетами.

    Так что я не соглашусь с тобой в данном аспекте, так как он не несёт в себе никакого нарушения морали. Если ты можешь реализовать возможность какую-то, а другой — не может, то это совершенно не причина бить тебе морду.

  25. Сергей: я не говорю, что Украина — это нормальное общество. По крайней мере, с точки зрения цен на жильё. В нормальном обществе продавец ставит цену на 5-8% выше, т.к. знает, что будет торг. Он не ожидает того, что с 500к сбросят 100к. У меня знакомый — известный мастер торга — купил дом, продающийся за 770к, за 710к. Выторговал он скидку? Безусловно. 20%? Нет, всего лишь 8%. Покупать что-то в российских или украинских реалиях — это издевательство над психикой.

    Про продажу дороже — нет, я не против самой идеи. Просто есть большая разница между покупкой жилья за 100к и продажей его за 130к и между покупкой жвачки за 1 доллар и продажи её за 2 доллара.

  26. Ну, Макс, если кто-то может сбросить 20% от первоначальной цены, то таким людям просто очень повезло с талантами. Не могу понять, почему своего друга ты считаешь мастером торга из-за 8%, а человека, который может скинуть 20%, ты считаешь не гением торга, а тем, кому надо в морду дать.

    Я могу тебе сказать опять-таки, что владельцам всех крупных магазинов надо давать в морду, потому что там наценки достигают не 20% и не 30%, а поболее. Также компании Adidas нужно набить морду. Объясню за что. Сотрудники компании имеют 30% скидку НА ВСЕ позиции в магазинах, даже на те, которые продаются со скидкой в 70%. Так вот компания имеет прибыль даже в тех случаях, когда сотрудники покупают товары прибавляя к скидке 70% ещё свои 30%, какая в итоге скидка получается? Правильно, 80%. Так какая же изначально наценка на товары? 😉

    Относительно случая со жвачкой. Ты считал сколько покупается жвачек каждый день и сколько покупается домов?:) Кто-то делает деньги на обороте, кто-то нет.

  27. Сергей: я не верю, что ты не понимаешь разницу между завышенной ценой и торговой наценкой.(

  28. Ты прав, я её понимаю, но её не понимают люди, которые продают квартиры накидывая сверху неизвестно сколько 🙂

    Но в конечном случае для покупателя всё равно как это назвать, так как платить всё равно придётся ему. Чем отличается Кийосаки с его покупкой квартир по ценам ниже рыночных и продажа их по рыночным, от супермаркетов, которые делают ТОЖЕ самое.
    Квартира точно такой же товар.

  29. Offtopic: Макс, предлагаю популяризировать термин «неосторожное обращение с баблом».

  30. Может напишешь заметку по этому поводу?:)

  31. Неплохо 🙂

  32. “неосторожное обращение с баблом”.

    Классная фраза.

    И сайт классный. Ошибка в уреэле на одну букву, а какой результат!

    😀

    Ожидал что откроется Димы Давыдова (калиненградского блогера) , а нет. Надо взять на вооружение.

    Макс! Можешь сотри мой пост, если надо.

  33. Ох, как тут раскритиковали все Кийосаки, хотя я больше чем уверен, что все оставившие коменты здесь, меняли свое мировоззрение на его книгах.
    Его советы не только можно, но и нужно воспринимать, как руководство к действию! А советов он дает в своих книгах великое множество. Единственное с чем соглашусь, что они не все одинаково полезны.

    По поводу недвижимости и процентных ставок в России, могу сказать о том, что есть масса интересных предложений для инвестиций в недвижимость. Лично я, участвуя в государственной программе Жилье для молодых купил квартиру в ипотеку под 5% годовых. Через два года, я оформил налоговый вычет и вложил его в финансовые инструменты, которые компенсируют мне издержки с выплатой процентов по кредиту!

    Я рассчитываю на 0% по кредиту в итоге…

  34. я не прочитал ни одной книги Кийосаки и вроде бы чего то там достигаю, а знаю многих, которые прочитали все его книги, играли в его игру КэшФлоу и ничего в этом мире еще не сделали… а у вас есть примеры людей, которые прочитав Кийосаки, применяя его правила, например в сфере недвижимости, достигли хоть чего то?

  35. Антон, некоторым людям необходим толчок.
    Если они его находят и начинают после этого действовать, то это одно дело. Если же они читают такую литературу просто так и ничего не делают, то уж извините. Вопрос не в плохой литературе, а в отсутствии желания делать выводы и совершать действия.
    Те, кто просто читает и не делает никаких выводов, могут хоть до скончания века в CashFlow играть.
    Так что дело в людях прежде всего.

  36. возможно не каждому дано быть бизнесменом, управлять и командовать… а толчок да, нужен, думаю жизнь толкает (чаще всего), а не книги.

  37. Когда жизнь толкает, то часто бывает позно. Такая литература может подтолкнуть раньше, как опыт показывает 🙂

  38. Сергей, книга не может подтолкнуть человека к открытию бизнеса (полностью изменить жизнь), так или иначе подталкивает жизнь, книга может быть только катализатором, но точно не кийосаки (мое мнение)

  39. Книга не может изменить жизнь? Не согласен 🙂 Некоторые факты, которые описаны в книгах могут менять парадигму, что приводит к изменению жизни.

    Относительно Кийосаки — он может быть катализатором, поверьте. Я знаю не один случай.

  40. ок, книга может изменить, про Кийосаки — имею просто обратные примеры, коей 🙂 мнение принято 🙂

  41. гениально, спасибо, кинул ссылку друзьям-любителям кийосаки )

  42. Max,

    А как на счет Capital Gains Tax после продажи ????

  43. Понятно, что они есть, но их можно оффсетить относительно убытков в капитале. Я бережно храню свои убытки 🙂

  44. Не поняв. Цена продажи больше цены покупки — разница облагается CGT. На какой-такой капитал это можно списать??? Разве самому пожить в той квартире 12 месяцев перед продажей.

  45. У многих компаний (особенно у тех, кто вкладывал в фондовый рыок) есть capital losses, которые сделают offset. Да и 22.5% CGT не так сильно пугают (держим-то квартиру больше 12 месяцев)

  46. «Он писал про покупку недвижимости по ценам ниже рыночных и приводил примеры, когда он сбрасывал цену на 20%+. В нормальном обществе продавец разворачивается и уходит, т.к. покупатель неадекватен.»

    Нет. Если у продавца есть причины продать недвижимость на 20% ниже, он это сделает. Если поближе ознакомиться с предметом (а это не мотивационные книжки Киосаки), то в процессе зарабатывания денег на недвижимости есть два важных момента: покупка и продажа. Ни то, ни другое, в случае разумного подхода к делу, не имеет ничего общего с описанными в статье выкладками.

    Я не уверен, сработают ли эти схемы в случае с квартирами, но с домами — да, реально покупать дома по значительно заниженным ценам, реально искуственно увеличивать продажную цену и реально зарабатывать дополнительные деньги на конечном покупателе.

    Ключевые слова: disstressed property (покупка); forced appreciation (увеличение стоимости); seller financing и lease options (продажа).

  47. Согласен про distressed properties и т.п. Но не знаю, как у вас в Штатах, а у нас тут со стороны к ним просто так не подберёшься (по крайней мере, я не знаю, как). В статье действительно ничего не писалось про это.

  48. Well, to say the thruth, Kiyosaky wasn’t talking about AU, was he? 🙂

    PS. Sorry, dont have russian keyboard right now.

  49. Нет, не писал про Австралию. Да и про Россию тоже не писал.
    А ты в клане про-Кийосаки, что ли? 🙂

  50. Коллеги, я предлагаю закрыть тему про Кийосаки и его примеры о покупке недвижимости, сделав вывод, что можно всё это делать при условии, что у тебя есть мозги и доступ к инструментам, которые позволяют это сделать с извлечением выгоды.
    Что скажете? 🙂

  51. 320к за двушку? С ума посходили?)
    В Европе таких и цен нет, а жить там все же куда приятнее.

  52. Макс, по большому счёту с квартирами всё верно. Так расчитывается точка безубыточности. 🙂

    Существуют много трюков с квартирами, для увеличения (уменьшения) стоимости. Самые простые (и заезженые):
    — Покупка «банковских» квартир Сегодня снова это актуально.
    — Ремонт квартиры и мебелировка, с переводом на большую арендную плату.
    — Покупку большей площади и разбивку на меньшие квартиры-студии.
    — Опции на достройку верхних этажей.

    Сдача в аренду, тоже бизнесс и там тоже работает закон: чем интереснее схему придумаешь (основываясь на СВОЁМ опыте) тем больше заработаешь. В общем, нужна фантазия, на чём заработать.

  53. По «банковским» квартирам:

    Списки выставленых на аукцыон/продажу квартир находятся у судебных исполнителей (приставов), отделов банков, которые занимаются ипотекой (долговых отделах) или у фирм, специализирующихся на продажах отторжённого у должников имущества.

    Когда только начинал, то запомнил урок:

    Хочешь купить дёшево — ищи того, кто хочет продать и предложи ЧУТЬ более высокую цену, чем готовы КУПИТЬ на рынке. (например перепродавцы, ломбарды итд )

  54. Макс, я считаю, что Кийосаки пишет отличную мотивационную литературу. Конкретные рецепты заработка на недвижимости находятся в других местах.

    Я, было, хотел проехаться по твоим выводам насчёт его книг, но мне формулировка понравилась — «Так что если вы всё ещё читаете книги Кийосаки — читайте их со здоровым скептицизмом.» YMMV как всегда, как всегда…

    Кстати, обрати внимание как Павел расписал о способах force appreciation для квартир. Креативно! 🙂

  55. 5% по ипотеке…
    Интересно, если бы в России были такие проценты, сколько бы стоила однокомнатная хрущевка в Москве?
    2 миллиона долларов или все-таки 10 миллионов? 😉

  56. А почему срок эксплуатации равен сроку кредита?
    Если сдавать подольше то и выгода будет повеселее.
    Понятно что добавятся издержки на ремонт, и тем не менее…

  57. Срок эксплуатации меньше срока кредита. Речь шла про фиксацию прибыли через 5 лет.